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▲專家表示，影響未來房價最重要的因素是人口。（圖／記者葉佳華攝）

文／台北市、新北市老屋改建發展協會理事長胡偉良
預測未來房價走勢一直是民眾關注的焦點，因為大部分的民眾都把自己的絕大部分積蓄配置在房地產上。

影響房價的因素很多，隨便找一個指標畫一條曲線，就可以與過去的房價走勢做相關性分析，但是只憑這一個變量就可以預測未來房價走勢嗎？如果可以這樣預測的話，那發財豈不是太簡單了？

事實上，許多坊間所謂的預測結果在邏輯上都不堪一擊，不是道聽途說，就是套用過去乃至於國外的經驗。但是房價牽涉因素錯綜複雜，不能僅用一個側面或兩個側面來反映其特徵，就像立方體，每一面相都會相互作用，影響經濟或房價。

從長期大趨勢來看：
一、影響房價最重要的因素——人口 

房價與人口年齡結構、人口流動有明顯的相關性，像全台的人口不斷的往大都會區移動，大城市的優勢在於教育、醫療和文化娛樂等公共服務的資源，比中小城市優質且豐富得多，不同城市人口的增減，造成不同城市的房價出現高低不同。

從人口老齡化角度看，台灣未來的房價看來是不樂觀的，也就是說，每過一年，離房地產的熊市就會近一年。因此，人口流向和老齡化決定了今後台灣不再有房價普遍上漲的行情。

除了出生率降低和人口老化的趨勢外，由於台灣薪資水平的不成長，也逐漸造成台灣年輕人的外流（離開台灣）現象，這個因素也會影響人口的增減。但是另方面：

二、房屋老化造成的新屋需求

未來10年，至少有80萬老屋退出房屋市場

根據內政部民國106年6月底前統計，全台40年以上的屋齡約179萬戶，再10年這些房子就50年了，假設有五成以上將不再適於居住。而這些50年以上的老房子，預期其他年齡層的民眾也未必有興趣去住，代表這些老房子將成為無效供給。

10年約增加40萬戶首購族增量需求

根據估計，年輕首購族每年約有10萬戶的購屋需求，10年就100萬戶。考量近年新屋的房屋移轉比例漸增（近年來已逾40％），以4成選擇新屋計算，約有40萬的新屋增量需求。

再根據內政部人口結構的變化統計資料顯示，台灣人口成長率逐年下滑，但是家戶數卻持續上揚，因為家庭人口數減少，從2007年每戶3.06人，到了去年滑到2.7人。而家庭戶數的成長也意味著房屋的潛在需求，顯示少子化的問題會直接影響到每戶人口數，對於房子的需求量卻是不減反增。

老屋換屋群及首購族二者相加後，10年後全台約有120萬戶的剛性增量購屋需求。

再看供給量：全台10年間房屋數量不增反減　低於需求量

營建署的統計顯示，現在台灣每年的房屋興建數量不到10萬戶，10年約100萬戶，並呈逐年遞減的趨勢，低於120萬的需求量，而大台北地區更有大幅縮水的現象，因為可建土地愈來愈少，加上老屋改建或都更不易。從以上來看，10年內房子的供給量還是比需求量低，尤其在新屋方面的需求只會有增無減，至於中古屋市場可能會越來越式微。

三、貨幣發行增量和通貨膨脹是導致高房價的主要因素

從一些歷史的資料數據來看，縱觀台灣房地產的發展歷程，三次的多頭波段，有兩次（前兩次）和通貨膨脹有關，一次和貨幣供給量激增有關，而2003年下半年以來的房市大多頭則總合了各項的有利因素，其中最主要的仍屬資金充沛和低利環境所致，加上偏低的房地產持有、交易成本，造成了房市空前的多頭行情。

貨幣大量發行是導致資產荒的主要原因，因此，今日的台灣不僅房價整體水平高，其他資產價格也存在偏高問題。
儘管決定房價最主要的因素是人口，包括人口年齡結構與人口流向，其次是貨幣規模和貨幣流向，但這些變量中短期內相對穩定，不會成為房價波動的觸發因素，至於房屋老化造成的影響更只會逐步形成，而不會有立即性的影響。這些因素都屬於長期的大趨勢。

關於胡偉良
胡偉良畢業於台大土木系，畢業後通過國家高考取得技師執照，做過公務員，不到兩年離職，轉入民間部門工作，先後從事建材、營造業務，之後再跨足房地產領域。
任職期間，基於工作上的需要繼續進修，並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。從商期間共經歷三次危機，資產三次歸零，均重新再起。目前從事房地產生態系的建構。